¿Deben incluirse en el certificado de deuda las derramas aprobadas en Junta pero no giradas aún en el momento de la venta?

Según la Ley de Propiedad Horizontal, es obligatoria la aportación del certificado de deudas para poder otorgar el documento público de compraventa de inmuebles sujetos a propiedad horizontal.

¿Cuál es el contenido de dicho certificado?

En dicho certificado se indicará si el propietario está al corriente de los gastos de la comunidad, así como si hay derramas en curso. Así pues, quien tiene la obligación de hacer frente al pago de las derramas es quien ostente la condición de propietario cuando son giradas al cobro, es decir, cuando son exigibles.

Y ello, porque del art. 17.11 Ley de Propiedad Horizontal que señala que «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras»

Una fuente importante de conflictos y pleitos judiciales, se produce cuando en dicho certificado simplemente se especifique que el propietario está al corriente en el pago de los gastos de comunidad (en referencia a los exigidos hasta dicha fecha), pero no diga nada en relación a posibles derramas acordadas por la comunidad de propietarios que no estén impagadas, porque aún no sean exigibles.

¿Qué ocurre si la obra ha sido aprobada pero aún no es exigible el gasto/derrama correspondiente?

En este caso, con base al principio de exigibilidad legalmente establecido, dichas derramas no serían exigibles al antiguo propietario/vendedor, y se reclamarían al comprador del inmueble al ser propietario en el momento en que se giran las mismas.

Por ello, para evitar conflictos, resulta esencial que se informe al comprador de la existencia de dichas obras aprobadas para que, en buena fe, pueda plantear una negociación en cuanto a quién corresponderá pagar la derrama y ello antes de la firma de la escritura notarial.

Consecuentemente, aunque el secretario-administrador esté obligado a certificar estrictamente las deudas exigibles y derramas en curso hasta la fecha de emisión de dicho certificado, es muy recomendable que complemente su certificado con la información relativa a acuerdos de aprobación de obras extraordinarias/mejora aunque aún no se hayan girado y exigido las derramas correspondientes a fin de que el comprador conozca la deuda que va a asumir.

Otra cosa es que el vendedor, con base en la buena fe que debe presidir las relaciones contractuales entre las partes, deba poner en conocimiento del comprador la existencia de aquellas y la inminente obligación de pago que sobre dicho comprador van a generar pues, de lo contrario, podrían dar lugar a las acciones de responsabilidad legalmente previstas.

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