Publicado
junio 4, 2021

Repartir una vivienda con carga hipotecaria

La ley dice que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad o indivisión, pudiendo pedir cualquiera de los comuneros o copropietarios que se divida la cosa común. 

Si bien se trata de un derecho irrenunciable por estimarse de orden público, el Código Civil permite que las partes acuerden un pacto de exclusión de la división, si bien no cabe que el mismo sea indefinido ni perpetuo, estableciéndose en principio un plazo no superior a diez años, si bien se permite su prórroga.

Repartir una vivienda con carga hipotecaria
Repartir una vivienda con carga hipotecaria. Abogado en San Sebastián-Donostia

Para la división de la cosa común los condueños disponen de tres procedimientos, dos extrajudiciales (por los propios copropietarios o por árbitros) y uno judicial (por el ejercicio de la acción procesal).

Si la cosa fuera indivisible, en tales casos se efectuará bien mediante la adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas, o de no existir tal acuerdo, se procederá a su venta y se repartirá el precio. Caso de no existir tal acuerdo, se procedería a la subasta judicial del inmueble.

Fiscalidad de la extinción de condominio

Se tributa por Actos Jurídicos Documentados, aplicando entre un 0,5% y un 1,5% (según la CC.AA.) sobre el valor real de los bienes adjudicados. Es decir, se trata de una tributación más ventajosa respecto a la que se aplica a la transmisión (venta) de inmuebles.

Problemática de la extinción si hay hipoteca

El problema más común es que la finca cuyo condominio se pretende extinguir tenga constituida, por ejemplo, una garantía hipotecaria ya que aunque se alcance el acuerdo de adjudicar a uno de los comuneros el 100% del inmueble, pero ello no obliga a la entidad financiera acreedora, de forma que salvo acuerdo con la entidad financiera podría ocurrir que aunque se pierda la propiedad del bien se siga siendo deudor del préstamo hipotecario.

Por ello, en las extinciones de condominio, no solo se debe de negociar entre los comuneros o copropietarios, sino que se debe de obtener el consentimiento del titular de la hipoteca a fin de liberar de responsabilidad frente a la entidad financiera a aquellos comuneros que dejan de ostentar cuotas indivisas sobre dicho inmueble hipotecado.

Es decir, con el visto bueno de la entidad financiera, se conseguiría que la operación sea plenamente satisfactoria para todas las partes implicadas, en el sentido que quienes ceden sus cuotas de propiedad se vean exonerados o liberados de cualquier responsabilidad derivada del préstamo cuya garantía hipotecaria pesa sobre dicho inmueble. No debe de olvidarse también obtener la liberación o cancelación de los avalistas que lo fueron a instancias de quien ceda su cuota indivisa.

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