Publicado
junio 7, 2021

¿Es necesaria la autorización de la Comunidad de Propietarios para un cambio de uso de local a vivienda?

La jurisprudencia reconoce el derecho para establecer libremente el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los propietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, salvo que el cambio de uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Por ello, es necesario revisar los estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Ello significa que cuando en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en sus estatutos no se establece de manera clara una prohibición de cambio de uso o destino de los distintos departamentos, no será necesario acuerdo de la comunidad de propietarios para la transformación de un local de uso comercial/terciario a uso residencial.

 

De conformidad con la doctrina jurisprudencial citada, el cambio de uso de local a vivienda no precisa el consentimiento de la comunidad de propietarios si se cumplen los siguientes requisitos:

  • Que no conste una limitación o prohibición expresa de la alteración del uso en el título constitutivo.
  • Que no se alteren elementos comunes.
  • Que no se modifiquen las cuotas de participación

 

Esto es, en el caso de que el cambio de uso que se pretenda acometer suponga una alteración de un elemento común del edificio (como, por ejemplo, modificar la fachada o abrir puertas en zonas comunes) o si se modifican las cuotas de participación en la comunidad de todos o algunos de los elementos privativos que la componen, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, es necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.

En esos casos (que el cambio afectara a la estructura del inmueble o implicara un nuevo reparto en la participación en elementos comunes), se necesitaría la aprobación en Junta de propietarios de los 3/5 de propietarios y cuotas que dispone el art. 10.3 b de la LPH.

¿Qué requisitos son necesarios para el cambio de uso comercial a residencial?

Además de conseguir, en caso de ser necesaria, la autorización de la Comunidad, se deberá de tener en cuenta los siguientes trámites y gastos:

  • Verificar si el planeamiento urbanístico municipal permite el cambio de uso.
  • Solicitar licencia de obra. Redacción de Proyecto Técnico.
  • Obtener la correspondiente Licencia Primera Ocupación o de Habitabilidad
  • Formalizar escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
  • Tramitar la declaración de alteración catastral.

 

 

¿Qué gastos se originan?

Los gastos a tener en cuenta son los siguientes:

  • Se deberá de abonar la cuota correspondiente del Impuesto sobre Construcciones y Obras llamado ICIO, así como tasas municipales.
  • Honorarios del notario y Registro de la Propiedad, así como los del técnico redactor del proyecto.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente al valor catastral de la vivienda.

CONTACTA CON IAB ABOGADO ESPECIALIZADO EN INMOBILIARIO PARA CAMBIOS USO LOCAL A VIVIENDA EUSKADI

Haz tu consulta

Consulta todas tus dudas sin ningún tipo de compromiso, daremos con la mejor solución para tu caso. 

Servicios de derecho inmobiliario en Gipuzkoa, Alaba y Vizkaya.

Abogado en Donostia-San Sebastián

-Abogado inmobiliario en Gipuzkoa, Alava y Vizkaya

-Abogado inmobiliario en San Sebastian, Bilbao y Vitoria