Publicado
junio 14, 2021

De cara a la toma de decisión de la compra de una vivienda de segunda mano, a nivel jurídico se deben de tener en cuenta con carácter previo las siguientes cuestiones:

  1. Título de propiedad:

El vendedor deberá exhibir el título de propiedad (escritura pública) a efectos de acreditar el derecho que ostenta sobre la vivienda objeto de comrpaventa.

  1. Situación en el Registro de la Propiedad:

Es necesario pedir información al Registro de la Propiedad (nota simple o  donde esté inscrita la vivienda a efectos de comprobar:

– Que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor.

– El estado de cargas del inmueble; es decir, si la vivienda tiene cargas (hipotecas, embargos, anotaciones de cualquier otro tipo). Si existieran tales cargas, será necesario cancelarlas previamente pagando las deudas garantizadas con las mismas.

¿QUE HAY QUE TENER EN CUENTA PARA COMPRAR UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO?

3. Impuesto de Bienes Inmuebles

Se debe de comprobar que el vendedor está al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a años anteriores. Es lo que se llama “afección de bienes”.

Si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, la vivienda que se compra responde del pago de la totalidad de los mismos. Ello implica que el Ayuntamiento puede embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes. En consecuencia, será conveniente que el comprador se asegure del pago de tales recibos por parte del obligado a ello o que, en defecto de pago, descuente del precio de venta el importe de los recibos de contribución urbana impagados.

4. Licencia de habitabilidad o primera ocupación

 

Es muy importante verificar que la vivienda dispone de las correspondientes autorizaciones municipales (licencia de primera ocupación o de habitabilidad) a fin de evitar situaciones de viviendas que no reúnen tales condiciones, con los consiguientes problemas a nivel jurídico y económico.

Por ejemplo, la falta de este tipo de licencias puede afectar de forma negativa en la tasación de la vivienda a efectos hipotecarios.

5. Certificado de eficiencia energética

Desde el 2.013, es obligatorio con carácter general para firmar la venta ante notario de una vivienda, aportar el correspondiente certificado energético.  Se excluyen viviendas con una superficie útil total inferior a 50 m2, viviendas que se compren para reformas importantes o demolición y viviendas cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25% de lo que resultaría de su utilización durante todo el año.

6. Cuotas de la comunidad de propietarios

Se deberá comprobar que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal, debiendo se solicitarse una certificación en tal sentido del Secretario de la comunidad.

Si existieran cuotas pendientes de pago a cargo del vendedor, la vivienda vendida responderá del pago de las cuotas del año en curso y de todo el año anterior.

7. Arrendamientos

Antes de comprar una vivienda se deberá comprobar que la vivienda que se adquiere no está arrendada. Si estuviera arrendada, se debe de tener en consideración que a pesar del cambio de titularidad del inmueble, el arrendamiento continuará durante el plazo pactado en el contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación aplicable y el arrendatario podrá ejercitar los derechos de tanteo y de retracto.

 

8. Revisar si hay obligaciones o cargas urbanísticas pendientes

  • Se trata de una cuestión de mucha importancia si se va a comprar una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización, ya que podría ocurrir que el terreno sobre el que se asienta la vivienda y, en consecuencia, también la vivienda, se encuentren gravados con alguna carga urbanística, hecho éste que debe de comprobarse en el Registro de la Propiedad (afecciones urbanísticas cuya plazo de caducidad es de 7 años) o en el Ayuntamiento.
  • El cumplimiento de tales cargas urbanísticas corresponde al promotor inmobiliario, pero en caso de incumplimiento por parte de éste la vivienda estaría afecta al cumplimiento de esas cargas, pudiendo significar la posibilidad de instar el embargo de la vivienda para hacer efectivas las cargas urbanísticas no atendidas.

LLAMA A IABABOGADO INMOBILIARIO DONOSTIA ANTES DE FIRMAR TU COMPRAVENTA

 

 

Haz tu consulta

Consulta todas tus dudas sin ningún tipo de compromiso, daremos con la mejor solución para tu caso. 

Servicios de derecho inmobiliario en Gipuzkoa, Alaba y Vizkaya.

Abogado en Donostia-San Sebastián

-Abogado inmobiliario en Gipuzkoa, Alava y Vizkaya

-Abogado inmobiliario en San Sebastian, Bilbao y Vitoria

Haz tu consulta

Consulta todas tus dudas sin ningún tipo de compromiso, daremos con la mejor solución para tu caso. 

Servicios de derecho inmobiliario en Gipuzkoa, Alaba y Vizkaya.

Abogado en Donostia-San Sebastián

-Abogado inmobiliario en Gipuzkoa, Alava y Vizkaya

-Abogado inmobiliario en San Sebastian, Bilbao y Vitoria